存量首套房貸利率下調政策落地，購房人迎來重大利好。
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下為《通知》)，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。怎么調整？能省多少錢？有啥影響？一文讀懂！
怎么調整？
《通知》稱，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。
調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
不少人提問：當時貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少？
據(jù)第一財經報道，一位接近監(jiān)管人士表示，前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當?shù)胤抠J利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現(xiàn)了一定的錯配，造成當時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。當前房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。
該人士表示，此次要求調整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當?shù)胤康禺a政策，即不低于當時所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。
例如，若以當前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調整的客戶，調整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限可能下調，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導致完成調整較早的客戶，利率水平較高。
目前，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。
能省多少？
據(jù)央視新聞，按照目前的情況，現(xiàn)在我國整個住房貸款余額為39萬億，其中，符合條件的首套房住房貸款余額在25萬億左右，按照比例來算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請下降房貸利率�？梢哉f，這次是一個真金白金的重磅利好政策，將有幾千萬戶、上億的居民可以受益。
58安居客研究院院長張波判斷，近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當時的LPR，因此下調空間相對有限；而2021年之前貸款的則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點，甚至部分商業(yè)銀行會上浮加點幅度，導致不少2021年前房貸利率高達5%以上，這類購房者也是當前積極謀求提前還款的主力軍。
中原地產首席分析師張大偉表示，“整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協(xié)商�！焙唵斡嬎悖蟛糠执媪糠抠J發(fā)生時最低下限是4.65%，購房者基本是按照6%左右購房，也就是100萬30年，月供可以從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右。
有啥影響？
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
近期，包括農業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行在內的多家上市銀行在年中業(yè)績發(fā)布會上公開回應了存量房貸利率調整問題。多位銀行高管表示，存量房貸利率調整是大勢所趨，當前銀行已經對存量房貸利率調整進行了相關評估，并做了相關預案。調整房貸利率較為復雜，不能簡單地進行“一刀切”，因此目前仍未出爐最終的調整方案，未來將在有關部門指導下穩(wěn)妥推進實施。銀行調整存量房貸利率雖然可能會對銀行凈息差收入形成不良影響，但有助于緩解銀行個人住房按揭貸款提前還款的相關壓力。
如何既讓廣大借款人受益，又最大程度降低對銀行的影響？“要綜合考量、有序推進�！闭新�(lián)首席研究員董希淼建議，考慮到銀行近年來持續(xù)向實體經濟讓利、利潤增長壓力較大，調降存量房貸可階段性實施。與此同時，監(jiān)管部門可引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，緩解息差縮窄、盈利下滑等壓力。
多家銀行響應
央行、國家金融監(jiān)管總局31日發(fā)布《通知》后，多家國有大行第一時間響應，預計后續(xù)會有更多銀行跟進落實。
農業(yè)銀行發(fā)布公告稱，我行在有關部門指導下，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。 農行表示，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道提供便利服務，依法合規(guī)開展好利率調整工作。
建設銀行發(fā)布公告稱，將積極落實《通知》要求，依法有序推進降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。建行表示，將按照市場化、法治化原則，提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。該行將在有關部門指導下，抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調整工作。
工商銀行發(fā)布關于調整存量首套住房貸款利率的公告：為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實發(fā)揮金融在服務實體經濟、支持恢復和擴大消費、保障和改善民生等領域的作用，我行認真落實《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》要求，正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。
中國郵政儲蓄銀行發(fā)布關于調整存量首套住房貸款利率有關事項的公告，中國郵政儲蓄銀行在有關部門指導下，正在積極推進存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調整準備工作。中國郵政儲蓄銀行已在抓緊制定操作細則，將按照市場化、法治化原則，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務，有效發(fā)揮金融機構促進消費、改善民生的作用。
據(jù)中國證券報，在《通知》發(fā)布后，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告，明確申請調整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進行申請。
9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。同時，人民銀行鼓勵銀行采取批量調整方式，統(tǒng)一對其存量房貸利率進行調整。
(海報新聞編輯 劉旋 綜合新華網、中國新聞網、第一財經、北京日報等)
