中新網(wǎng)山東新聞8月27日電(沙見龍)日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，其中，山東納入監(jiān)測(cè)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧4市新房房?jī)r(jià)普漲引發(fā)關(guān)注。今年以來，山東多城房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，催熱樓市的背后是哪只“看不見的手”？后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

　　數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧7月新建商品住宅價(jià)格分別環(huán)比上漲0.7%、1.0%、0.6%、0.7%，同比分別上漲4.2%、5.4%、5.0%、10.2%，都處于同比、環(huán)比“雙漲”狀態(tài)。而從過往數(shù)據(jù)來看，這四個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的山東城市新房房?jī)r(jià)普漲態(tài)勢(shì)明顯。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，這四個(gè)城市走了基本同樣的上漲路線。例如，青島自2020年12月止跌返漲后，已連續(xù)上漲8個(gè)月；濟(jì)南從今年1月開始連續(xù)上漲了7個(gè)月；濟(jì)寧自2016年9月份起至2020年1月已連續(xù)42個(gè)月上漲，2020年2月出現(xiàn)0增長(zhǎng)情況。

　　濟(jì)南和青島是山東省內(nèi)兩強(qiáng)城市，對(duì)人口吸引最大，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展水平也居省內(nèi)領(lǐng)先水平，因此濟(jì)青房?jī)r(jià)的漲跌是山東樓市乃至整個(gè)省內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的重要“標(biāo)尺”。煙臺(tái)、濟(jì)寧、臨沂、日照等城市走得是另一個(gè)周期，與濟(jì)青樓市的平穩(wěn)震蕩相比，這些二線城市樓市近年來表現(xiàn)異�；钴S。

　　卓易數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)段敏敏分析稱，盡管濟(jì)青樓市近期房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，青島甚至7月份新房環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，但總市場(chǎng)端來看，總體呈現(xiàn)冷熱不均、結(jié)構(gòu)性上漲明顯的特點(diǎn)。今年上半年濟(jì)南以東部區(qū)域漲幅最為明顯，一些熱點(diǎn)項(xiàng)目均有不同幅度的漲幅；而和諧片區(qū)由于在售新盤數(shù)量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別項(xiàng)目市場(chǎng)出現(xiàn)“降價(jià)”情況。

　　“青島、濟(jì)南土拍新規(guī)出臺(tái)后，省內(nèi)聊城等其他城市也在跟進(jìn)，在市場(chǎng)監(jiān)管和土拍制度上會(huì)越來越正規(guī)。此外，金融政策持續(xù)收緊，不僅加大了開發(fā)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的難度，也提高了客戶使用杠桿的購房門檻，下半年市場(chǎng)行情有可能會(huì)下行�！倍蚊裘糁赋�，青島、濟(jì)南等一梯隊(duì)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了新一輪調(diào)整周期，但省內(nèi)的其他二三四線城市目前還處于城市加速發(fā)展階段，行政調(diào)控再升級(jí)的可能性應(yīng)該還是比較小的。

　　段敏敏表示，濟(jì)寧、臨沂這樣的城市是典型的藏富于民，臨沂、濟(jì)寧人均GDP省內(nèi)排名中后，但是臨沂物流、商貿(mào)也發(fā)達(dá)，濟(jì)寧是孔孟之鄉(xiāng)、歷史文化名城，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)。目前這類城市還存在巨大的人口紅利，臨沂是山東第一人口大市，城鎮(zhèn)化率只有55%，濟(jì)寧60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城意愿強(qiáng)烈，催生了龐大的住房需求。

　　中房智庫特聘專家張斌認(rèn)為，從數(shù)據(jù)來看，青島一年房?jī)r(jià)漲幅不超過10%。像北上廣這類城市可達(dá)到20%-30%，所以從這個(gè)層面來講的話，濟(jì)南，青島面臨新一輪概率并不大，即使出臺(tái)力度也會(huì)有限，而臨沂濟(jì)寧這些城市外來投資更少，主要是城鎮(zhèn)化過程中的投資，不太具備加大調(diào)控的條件。

　　張斌表示，濟(jì)寧、臨沂這樣的三四線城市，投資渠道或者產(chǎn)業(yè)更少，不少人更喜歡買房子，而且他們的城鎮(zhèn)化水平比較低，還處于房屋換新的初級(jí)階段。這些城市房?jī)r(jià)上漲是可以預(yù)料的到的，后疫情時(shí)代，為了刺激消費(fèi)貨幣政策相對(duì)寬松，貨幣投放過多往往會(huì)反應(yīng)在房?jī)r(jià)上。另外，一二線城市加強(qiáng)調(diào)控后，三四線城市反應(yīng)會(huì)有滯后，目前煙臺(tái)、濟(jì)寧還處于持續(xù)、慣性的上漲過程。(綜合中國(guó)新聞網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等)