文/趙斌
近日，山東省淄博市在燒烤爆火“出圈”之后，又以房子可以“以舊換新”再度引發(fā)廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為，淄博又放“大招”，將有效激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活力；也有人覺得，其中沒有任何一方付出“真金白銀”讓購房者獲得實(shí)惠，對(duì)該舉措有可能帶來的實(shí)際意義持懷疑態(tài)度。
汽車和電器、電子產(chǎn)品等以舊換新并不少見，消費(fèi)者通過以舊換新方式處理舊物一般會(huì)比自行在二手市場(chǎng)銷售價(jià)格要高，房產(chǎn)以舊換新也能得到如此實(shí)惠嗎？
淄博房產(chǎn)“以舊換新”是個(gè)啥？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)官方公眾號(hào)于8月30日發(fā)布的《“以舊換新”省心購房倡議書》的內(nèi)容顯示，可以參與的群體是“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購買新房意愿的群眾”。具體的待遇是可享受“以舊換新”省心購服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險(xiǎn)。
“以舊換新”省心購可以參照的流程有5個(gè)步驟：
1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
2. 意向客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的新房樓盤選定新房。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和意向客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項(xiàng)目交納新房意向訂金。
4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量住房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等。
5. 意向客戶完成新房購買手續(xù)。
核心的兜底措施是存量住房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還訂金。
“以舊換新”能省錢嗎？
淄博此次的“以舊換新”，能省錢嗎？
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新社國是直通車采訪時(shí)表示，此類做法由于出現(xiàn)在淄博這種自帶流量的城市，所以市場(chǎng)關(guān)注度比較高。淄博當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一些新的壓力，和今年3月份左右的市場(chǎng)行情相比，目前要積極進(jìn)行提振。此類舉措利好一二手房的盤活，具有非常好的價(jià)值。同時(shí)，此類做法對(duì)于房企加快去庫存和更好解決改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新社國是直通車采訪時(shí)表示，他也關(guān)注到淄博倡導(dǎo)“賣舊買新”的相關(guān)措施，但并未發(fā)現(xiàn)其中有讓購房者實(shí)際獲得“福利”的點(diǎn)，更像是開發(fā)商搞的“花哨”營銷策略。
淄博“以舊換新”省心購到底有哪些實(shí)際的意義？為了更好發(fā)揮此類做法的作用還可以做哪些調(diào)整或升級(jí)？
“以舊換新”合不合適？
淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)工作人員向中新社國是直通車介紹，“以舊換新”省心購是他們通過對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研后，參照相鄰地市出臺(tái)的“優(yōu)先購”等措施，而發(fā)出的倡導(dǎo)活動(dòng)。并且，這并非淄博“首創(chuàng)”，濟(jì)南、青島等很多城市都在早前就有了類似舉措。
張大偉也表示，如果“賣舊買新”的做法沒有減免稅費(fèi)或者政府補(bǔ)貼等讓購房者實(shí)際獲利“真金白銀”的措施配合，無非最后陷入“賣不出去的二手房”去置換“賣不出去的一手房”。因?yàn)�，鎖定房源一到三個(gè)月，簽約二手房賣不出去的話還要退訂金，開發(fā)商拿好銷售的房源去參與這項(xiàng)活動(dòng)反而又會(huì)因?yàn)榭赡芤擞喗鸲绊戜N售。
記者在淄博公示的“以舊換新”聯(lián)系人中，隨機(jī)選擇的一位聯(lián)系人張霞(化名)接聽了電話。張霞說，在這項(xiàng)活動(dòng)推出的第二天，就有一位購房客戶主動(dòng)撥打公示電話，參加了這項(xiàng)活動(dòng)，在高新區(qū)選擇了一套單價(jià)1萬元、155平方米的房子，將自己的在市區(qū)的兩套無電梯二手房掛賣。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一般更有效的“以舊換新”不是簡(jiǎn)單的中介工作幫忙賣二手房和幫忙買新房。和過去交易的重要區(qū)別是對(duì)此類二手房出售有兜底機(jī)制，即肯定可以出售，或者說會(huì)有相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)來持有，這會(huì)讓通過“以舊換新”成功實(shí)現(xiàn)換房的確定性增加了。
記者在淄博“以舊換新”省心購公示的聯(lián)系人中，隨機(jī)選擇的另一位聯(lián)系人王山(化名)也接通了電話。王山說，他們作為售樓平臺(tái)，對(duì)參與“以舊換新”省心購卻一直沒有賣出去的二手房，通過第三方進(jìn)行評(píng)估后，可以進(jìn)行收購持有。但價(jià)格一般會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)10%—20%左右，這比之前以五成左右價(jià)格收購因面臨法拍等各種麻煩急售的二手房?jī)r(jià)格要高多了。
以舊換新會(huì)帶火房?jī)r(jià)嗎？
以舊換新能帶火房?jī)r(jià)嗎？“房產(chǎn)不會(huì)有大的漲價(jià)”，張大偉說，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀促成因素非常復(fù)雜，一些“不疼不癢”的政策在短時(shí)間內(nèi)很難起到明顯效果。因?yàn)閲視?huì)長期堅(jiān)持“房住不炒”政策，需要在房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間前提下激發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)活力。雖然貌似這是一對(duì)此消彼長的矛盾，但是這才真正考驗(yàn)政策制定者智慧�！百u舊買新”政策里如果包含貼息、降息、免稅費(fèi)等一系列“真金白銀”的政策，讓購房者切實(shí)得到實(shí)惠，才有可能真正起到盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
王山表示，參與“以舊換新”省心購房活動(dòng)好處有三：
一是二手房賣不掉，定金可以退，不受損失；
二是參與活動(dòng)的二手房會(huì)被機(jī)構(gòu)優(yōu)先推薦，因?yàn)橹薪橐坏┰诨顒?dòng)中促成一筆“以舊換新”，同時(shí)可以賺取兩筆傭金；
三是一些參與活動(dòng)的開發(fā)商讓利，降價(jià)最高的樓盤可以達(dá)到10萬元。
同時(shí)，王山還表示，一些特價(jià)房是無法參與讓利的。因?yàn)楫?dāng)?shù)卣小跋迌r(jià)”政策，即便開發(fā)商愿意降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)低于政府限制的范圍會(huì)無法“網(wǎng)簽”。
張霞在接受采訪的時(shí)候也表示，那位成功參與“以舊換新”活動(dòng)的客戶籌備換房已久，希望自己的二手房可以賣掉之后再購買新房，但即便是賣不掉，也有可能購買現(xiàn)在交訂金的房源，因?yàn)樗纳谱》康脑竿芷惹�，“以舊換新”的具體內(nèi)容吸引他提前做出購房決策。
張大偉表示，為進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，各級(jí)政府、機(jī)構(gòu)不斷出臺(tái)各種政策、舉措。但是，“房住不炒”的前提不變，房?jī)r(jià)原則上不會(huì)大漲，廣大購房者不能抱有“炒房”心態(tài)，否則將會(huì)得不償失。
