住建部日前發(fā)布通知，就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》公開征求意見。
意見稿提出，嚴格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。同時，強調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風貌。
對此，業(yè)內(nèi)人士認為，意見稿的目的是要規(guī)范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。
借助大規(guī)模舊改推高房價、房租的傳統(tǒng)玩法，已經(jīng)不合時宜。樓市調(diào)控，從房地產(chǎn)市場，覆蓋到了舊改市場。
多地掀城市更新熱潮
據(jù)媒體報道，目前，已有北京、上海、深圳等近20個城市在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實施城市更新行動，推進老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進程。近期，包括濟南在內(nèi)的多個城市都在積極推動實施城市更新行動。
山東頭條news曾在探訪濟南天橋區(qū)城市更新工作中了解，不同于以往的棚改、舊改、大拆大建，城市更新不是簡單的拆除和重建，其內(nèi)涵已擴展到城市布局、功能體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新與升級，是對整個區(qū)域由內(nèi)到外的重構(gòu)和煥新。
天橋區(qū)工商河改造前后對比圖。天橋城發(fā)集團供圖
但也有部分地方在推進過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。
此次住建部嚴控大拆大建，在《意見稿》提出：
●原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。
●房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求。
●不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主。
釋放了什么信號？
首先，一紙“限拆令”，糾偏大拆大建，防止城市更新變形走樣。
住建部提出，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進和急功近利的做法，違背了城市更新的規(guī)律，引起了很多問題，包括導致租賃房源不足和租金上漲等現(xiàn)象，此次“限拆令”比較務實。
其次，兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題，避免刺激房地產(chǎn)市場。
《意見稿》強調(diào)，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設。
在貝殼研究院高級分析師黃卉看來，當前老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢，并且城中村租金價格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內(nèi)大規(guī)模拆建會帶來租賃房源的下降，導致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。
而《意見稿》的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。
也有專家表示，城市告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實“房住不炒”，此后，因拆遷導致的被動式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和炒作導致的房價租金上漲，也就不存在了。
資料圖：濟南拆違拆臨現(xiàn)場。秋歌 攝
最后，城市更新由“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。
值得注意的是，《意見稿》著重強調(diào)加強統(tǒng)籌謀劃，目的是不忽視地方實際和居民意愿，改變此前頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運動式、盲目實施城市更新。
與此同時，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式、片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益，而是鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式。
《意見稿》還要求，不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ蹋灰匝a短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求。
相信《意見稿》推出后，各地城市更新的具體操作有所轉(zhuǎn)變，尤其是大拆大建的模式將得到糾正。
